Konut fiyatında sorun regülasyon eksikliği

Türkiye dünya iktisat tarihine geçmenin bir yolunu daha buldu. Faiz düşerse enflasyonun düşeceğine inanarak zaten akıl dışı bir yaklaşıma imza atmış olan ülkemiz, bilinen ekonomik teorilerini de çöp etmeyi başardı.

Nedir o? İktisat bilimi bir ürünün fiyatını belirlerken arz / talep ilişkisinin çok önemli olduğunu anlatır. Yani kıtlaşan malın fiyatı artar. Bizde konut piyasası çok ilginç bir hal aldı.

Bir tarafta satışlar ortalama yüzde 30 civarında düşerken, öte tarafta da fiyatlar yine yüzde 30 dolayında yükseliş kaydediyor. Üstelik yanlış üretim nedeniyle milyonu aşkın konut stoku elde varken.

Bunun mantıklı ve ekonomik hiçbir açıklaması yok. Bazı özel bölgelerde yapılan satışları dikkate almayın. Onlar her dönemde satılabilecek ve talep görecek yerler. Bu nedenle sektörün genelini temsil etmiyor.

Peki bu fiyatlar niye düşmüyor? Sektör temsilcilerinin söylediği gibi maliyetlerin artmasının bunda payı yok. Çünkü artan maliyet sadece yeni yapılan binalar için söz konusu.

Üretilmiş bir ürünün maliyetleri, işletme giderleri dışında artmaz. Yani yapım harcamaları biten ve satış bekleyen bir ürüne etki etmez. Sektör bunu bir anlamda bahane ediyor.

İkinci olarak daha önce yapılan kredilendirme ihtimali… Kamu bankaları üzerinden verilecek maliyeti düşük kredilerle eldeki stokları rayiç bedellerden elde çıkarma ihtimali üzerine fiyatları aşağıya çekmiyorlar. Bu da ne yazık ki büyük bir fırsatçılık ve görev zararına neden oluyor.

Üçüncü ve en önemli neden ise kamudaki regülasyon eksikliği… TOKİ normal şartlar altında düşük ve orta gelirli insanların anayasal hakkı olan barınma ihtiyacını karşılamak için devrededir.

Ne var ki tek görevi bu değildir. Aynı zamanda bu yapısı ve görevi, piyasadaki fiyatların anormal derecede şişmesini engellemeye yarar. Yani fırsatçıların belirme ihtimaline karşı, tarımdaki Toprak Mahsulleri Ofisi gibi piyasayı regüle eder.

Lakin bugünkü yapısı içinde TOKİ, bırakın bir regülasyonu ve düşük gelirliye ev imkânı sunmayı, piyasadaki rolü itibariyle en büyük müteahhit haline dönüştü. Bilhassa kupon arazilerde ve gelir paylaşımı esasına göre dizayn edilen yapısı, kanunlarla tartışmasız hale getirilen tavrı TOKİ’yi kamu kurumu olmaktan çıkarıp, müteahhitlik sektörünün patronu haline getirdi.

Bu da hem nitelikli ve bağımsız müteahhitlerin piyasadan çekilmesine neden oldu; hem de büyük bir fütursuzluğun, şımarıklığın aktörü olan insanların piyasaya giriş yapmasına yol açtı.

Elbette fiyatların bu kadar şişmesinde bir başka etken ise değerleme uzmanlığı sisteminin devreye sokulamamış olması. SPK’nın değerleme uzmanları devreye sokulmadığı için isteyen istediği fiyatı ortaya koyuyor.

Daha kötüsü satışlar da fiyatları itibariyle ‘para mı aklanıyor’ sorusunu gündeme getiriyor. Regülasyon kurumu tekel, müteahhitler taşeron, bankalar riske girip finansör olduktan sonra, orada da ekonominin kuralları işlemiyor.

Ne zamana dek? Büyük bir çöküş yaşanana kadar. İşte o gün de elinde nakdi olanlar, yok pahasına konut toplayacaklar. Özetle ortada bir konut piyasası kalmamıştır. Kuralların işlemediği büyük bir kumarhanede de tek kazanan bellidir. Kasa… Ama soru şu: Kasa kim?

[email protected]